美国房价大幅攀升

全美房价飙升现象

尽管疫情阴霾仍未散去，全美各地的房价却呈现出前所未有的攀升态势。据数据显示，全美标普席勒房价指数及在售新屋价格均创下了近十几年来的新高。这一现象引发了广大民众、以及全球金融市场的广泛关注。

席勒回顾了百年数据后不禁感叹：“实际房价从未如此之高！”拜登也表达了对住房日益脱离民众承受能力的担忧。毕竟，对于大多数美国人来说，住房不仅是心灵的港湾，更是他们经济生活的核心。房价的波动直接关系到他们的生活质量与经济安全。

当前美国房价的飙升，究竟是由需求驱动，还是市场泡沫的反映？民众在这场“炒房”游戏中的边界何在？这一切不禁让人回想起上一次房地产泡沫破裂引发的全球金融危机。为了深入这一系列问题，本报记者采访了众多美国买家、卖家、中国投资客、房产研究机构、宏观经济分析师及金融市场专家。

在美联储持续放水的大背景下，通货膨胀的恐惧不断升温，全美物价普遍上涨。木材、水泥等建材价格的上涨，库存不足，需求旺盛，多重因素助推下，美国房价在过去半年里一路飙升。

房子，对于美国人来说，既是安身立命的港湾，也是家庭财产的重要体现。现在的房价涨幅让人们开始质疑：这是否意味着新的金融危机的来临？人们纷纷表示担忧，害怕重蹈上一轮金融危机的覆辙。

从城市到乡村，美国房价普涨趋势明显。解封政策的不确定性、房屋库存的下降以及待批房屋签约量的增长，都加剧了这一趋势。在楼市火热的背景下，普通人想要购房变得更加艰难。

以克里斯汀这样的普通家庭为例，她们渴望摆脱逼仄的生活环境，寻求更好的教育环境。房价的飙升让她们的希望不断落空。就连在得梅因这样的中小城市，楼市也异常火热，让克里斯汀感到无比焦虑。她只能眼睁睁地看着心仪的房源被一抢而空，好的房源更是被不断加价。

在这种环境下，经纪人们也感受到了前所未有的压力。房源的短缺、卖家的惜售心理，都使得购房变得更加困难。程欣迪等经纪商表示，很多业主担心卖掉房子后难以买到更合适的房屋，因此不愿轻易出售。这进一步加剧了房源短缺的问题。

与此加价购房的现象也屡见不鲜。在美国的二手房市场，出价高的买家往往更受卖家青睐。生活在富人区的张先生告诉记者，为了赢得卖家的心，买家甚至需要加价10%-20%。这种加价现象在富人聚集的地区尤为普遍。

面对这一切，人们不禁要问：美国房价的飙升究竟是一场繁荣还是新的危机？这不仅关系到每一个家庭的切身利益，也关系到全球金融市场的稳定。在这场博弈中，我们需要保持警惕，同时也需要深入研究和其背后的原因和解决方案。当前市场上，有一套房子几乎每天都会吸引三四十组人前来参观，许多客户甚至直接携带现金进行购买。房源的抢手程度令人惊讶，有时候甚至还未轮到自己，房源就被其他抢购者迅速拿下。

张先生描述了一种情况，目前在圣地亚哥的一套约300平方米并带有好学区的房子，业主寻求180万美元的售价。即使手持185万美元现金的他，也很难得到确定的回应。因为早已有出价更高的买家与业主进行了接触。

这种现象并非个案。华人王兰也分享了自己的经历。她表示，目前市场上加价购房的现象十分普遍，甚至在某些城市出现了数十名买家竞争一套房源的情况。她形容道：“美国的楼市现在从未经历过如此激烈的加价时刻。”

市场的火热不仅让购房者感到压力，也令卖家面临挑战。王兰的经历更是揭示了其中的复杂性和风险。她尝试出售旧宅以换取更大面积的新房，但在选择经纪人时遭遇了问题。由于经纪人的不当行为，她险些在交易过程中遭受损失。

王兰强调，尽管美国的房地产行业有着规范的流程，但其中仍存在许多漏洞。特别是在经纪人环节，由于经纪人的权利较大，市场上出现了一些经纪人为了自己的利益而损害客户的现象。这不仅影响了购房者的体验，也让卖家在出售房屋时面临诸多困扰。

近期公布的数据显示，美国各大都市的房价普遍上涨，甚至创下了历史新高。这一现象背后的原因多元且复杂，包括需求强劲、住房供应量不足、热钱流入楼市、原材料成本上涨等因素。这种环境下，不仅购房者需要面对激烈的竞争和不断上涨的价格，就连那些希望通过房价上涨赚取利润的卖家也感到压力重重。

市场上还存在一些经纪人的不规范行为，如截胡客户、私下交易等。这些行为不仅损害了客户的利益，也扰乱了市场秩序。对此，业内人士呼吁加强行业监管和规范操作，以保障市场的健康发展。

当前的房地产市场呈现出一种火热而复杂的局面。购房者需要更加谨慎和理性地面对市场变化和挑战；卖家也需要选择合适的经纪人和策略来应对市场的波动和风险；而行业内的各方也需要共同努力维护市场的稳定和公平。张先生最近对《国际金融报》表示，他在看房的旅程中观察到一个有趣的现象。以前，来看房的基本都是夫妻加上可能的一个孩子，但最近几个月，三代同堂来看房的情况明显增多。他分析认为，当子女联合父母一起购房时，贷款额度自然会增加，两代人合力供一套房子，反映了当前社会的现实问题。

随着越来越多的“千禧一代”准备踏入购房市场，预示着这个市场还有巨大的发展空间。“千禧一代”在购房上面临的压力日益增大。PNC金融服务公司的高级经济学家Abbey Omodunbi指出，由于房价的飞速上涨，许多刚需的年轻人在人生的黄金时期难以购买首套房，从而可能错失机会，进一步拉大贫富差距。

全球产权保险公司First American的首席经济学家Mark Fleming认为，拥有房屋是创造财富的最有效途径之一，特别是对于收入不高的人群。他指出：“没有房屋，你就无法创造财富。”这样的观点引发了对房地产市场前景的深入思考。

美国全国房地产经纪人协会的统计数据显示，在所追踪的183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨。其中，89%的地区房价涨幅达到两位数。全美房地产经纪公司Redfin预测，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，同比增长17%，预示着房地产市场的高速发展。

这一繁荣景象不禁让人回想起上一次房地产热潮引发的全球金融危机，引发了各界对房地产泡沫的担忧。眼下，美国的房价距离历史高点仅一步之遥。近一年来，受新冠疫情影响，低利率、经济封锁、远程办公和供应短缺等因素共同推动了房价的迅速上涨。

疫情导致的新房建设延误和潜在卖家的观望加剧了房屋的供应短缺。耶鲁大学教授、诺贝尔经济学家得主Robert Shiller表示，美国住房价格已创历史新高的局面下，目前只能寄希望于美联储来稳定市场。美联储能否在不引发市场崩盘的情况下实现稳定是一个巨大的挑战。

回想起2008年的房地产崩盘，美联储当时的决策和市场的反应提供了重要的参考。那时，美联储为了刺激经济大幅降息，宽松的货币政策使得房地产信贷机构放宽了贷款条件，购房成本降低刺激了居民购房热潮。随着美联储的加息和房价的下跌，房地产市场泡沫最终被刺破，许多家庭遭受了损失。

现在，一些经济学家和美联储官员认为当前的房价飙升主要是由供需不匹配推动的，而非由不良贷款行为引发。他们表示，目前尚未形成泡沫。德意志银行首席分析师吉米·里德警告称，当前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异，这成为了一个巨大的担忧。

罗伯特·巴罗教授在接受国际金融报记者采访时指出，房地产市场的繁荣与金融危机之间有着密切的联系。他认为，金融创新如房地产价格的飙升和抵押贷款支持的证券等是推动金融危机爆发的重要因素之一。机构的过度补贴政策也起到了推波助澜的作用。这些政策在某种程度上鼓励了房贷市场的过度扩张，使得一些不具备还款能力的借款人也能获得贷款，这无疑加剧了危机的风险。罗伯特·巴罗教授强调，上一轮房地产泡沫中普遍存在的欺诈性贷款现象已成为历史教训。然而现在的情况虽然抵押贷款利率处于低位，但贷款标准却已经大幅度提高。自次贷危机以来的经验让金融机构意识到严格贷款标准的必要性。《多德-弗兰克法案》的实施更是为市场提供了强有力的监管保障。当前环境下，银行对于贷款对象的信用状况有着极高的要求，对于信誉不足的申请者来说获取贷款的难度较大。纽约联邦储备银行的数据显示，抵押贷款借款人的信用评分在近年来持续上升。这表明现在获得贷款的借款人信用状况比以往任何时候都要好。西班牙对外银行的首席经济学家也证实了这一点，他表示目前的市场数据表明利率环境相对有利，加之财政刺激措施增强了人们的偿债能力，使得购房者能够获得更高额度的抵押贷款。然而美联储主席鲍威尔对此仍有所担忧。他指出尽管房地产市场目前看起来稳定，但仍有一些潜在的风险点值得关注。尤其是对于那些入门级购房者来说，他们可能会因为利率上升而错过重要的投资机会。同时市场专家也指出购房门槛的提高对于首套房的购房者来说是一个挑战。另外一些经济分析师也担忧房价的暴涨可能会抑制房地产投资回报率并影响买家的意愿近期发布的NAR数据也显示了这一趋势目前市场最担心的是抵押贷款利率的上升一旦利率上升速度过快可能会导致需求突然降温市场可能迅速转衰在这一方面房地产在线拍卖网站的市场经济部副总裁提出了一个引人深思的观点在他看来住房抵押贷款利率的突然快速上升可能立即降温房地产市场他的言论描绘了未来可能发生的疯狂场景：“在美国一个新楼盘或一块地有超过一百人在排队等待购买是令人震惊的现象而在当前热门的新楼盘排队人数更是以三位数计算”美国得克萨斯州达拉斯沃斯堡都市圈的房产经纪商Vivian Chi对国际金融报记者表示“美国近期的房价上涨真的是疯狂的新房价格每两周微调一次两个月大调一次这种上涨幅度在近年来都是前所未有的”自从新冠疫情爆发美联储将利率降至低水平以来美国人的购房热情持续上升这也推动了房价的暴涨展望未来房地产市场的前景充满了不确定性但无论未来如何变化我们都需保持警惕密切关注市场动态以便做出明智的决策。美国联邦住房金融局（FHFA）最近公布的房价指数显示，3月份美国房价同比涨幅达到了惊人的13.9%，这是自1991年开始统计以来的最高增速。

自疫情席卷全球以来，美国房地产市场经历了一系列翻天覆地的变化。从疫情前的平稳，到疫情后的疯狂，房价不断攀升，让人目不暇接。特别是在美联储放水刺激之下，房贷利率骤降，公众对疫情的恐惧情绪消退，全美房屋库存的骤降，让美国的房地产市场进入了疯狂模式。

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的统计，美国183个大都市中，有99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象。其中，凤凰城的房价涨幅最大，达到了惊人的20%。而新房销售的中位价也在飙升，与去年同期相比高出了20.1%，创下了自1988年以来的最大同比涨幅。与此二手房价格也创下了历史新高。

在楼市火热的背景下，房产中介行业也迎来了繁荣。美国房地产协会的统计数字显示，今年1月底，全美登记在册的房产中介人数达到了惊人的145万。在售房屋仅有104万套，出现了历史上第二次中介人员多于在售房屋的现象。

造成房价上涨的原因主要有两方面：一是供应不足而需求旺盛，二是原材料价格的上涨。疫情使得人们对居家有了更多需求，家不仅是生活的场所，也是办公、学习的空间。按揭利率屡创新低，使得购房者更容易获得贷款。原材料如木材、玻璃等价格的大幅上涨也增加了建房成本。施工人员的短缺和疫情期间的施工限制也增加了建房周期。

从需求方面来看，乔治·奇米尔表示，疫情期间人们对更大居处室内空间和室外活动空间的需求强劲。随着远程办公的普及，人们不再需要涌向大城市寻找就业机会，而是可以选择在远离喧嚣的地方工作生活。这种生活方式的转变也推动了房地产市场的繁荣。

美联储启用了“零利率+量化宽松”这一非常规货币政策工具组合，使得利率一直在历史低点徘徊。这不仅刺激了购房需求，也让美国人获得了接近历史最低水平的借款成本。这使得许多人有机会购买自己心仪的房子，也推动了房价的上涨。

美国的房地产市场正在经历一场前所未有的变革。从供应不足、原材料上涨、疫情生活方式的转变到货币政策的刺激，都在影响着房价的走势。虽然房价上涨带来了诸多挑战，但也为人们提供了更多的购房机会和投资空间。在美国的房地产市场，一股新的趋势正在吸引人们的目光。随着房价和都市生活成本的上升，越来越多的房主考虑搬离繁华的都市，回到家乡或是选择更为偏远但生活成本更为实惠的地方。

以Vivian所在的得克萨斯州为例，相对于纽约、洛杉矶和芝加哥等大都市圈，得州以其宽广的地理空间、实惠的价格以及优质的教育资源，吸引了本地人和外地人的目光。除了满足刚需的本地人，更好的住房条件和低廉的生活成本也是吸引外地人到得州购房的重要因素。

与此美国楼市的火热也引来了亚洲投资者的关注。数据显示，美国已经成为亚洲买家海外购房的首选目的地之一。尤其是中国的买家，他们对美国房产的兴趣在今年一季度已经回升至近几年的最高点。受欢迎的美国城市如西雅图、洛杉矶、奥兰多、尔湾和纽约等，都在亚洲买家的心仪之列。

随着市场的火热，全款买房的买家也越来越多。每套上市的住房平均会收到五份报价，其中约25%的买家会选择全款支付，这一比例已经高于一年前的15%。首席经济学家Larence Yun表示，这种趋势预示着房地产市场的激烈竞争。

从供需两端来看，美国房价上涨的趋势似乎难以在短期内改变。需求端，“千禧一代”的人口数量远超“X世代”，他们所带来的住房市场繁荣将远超过当前水平。而在供应端，全国性的供应短缺将持续，专家警告房屋建筑商要建造足够的房屋以满足需求需要数年时间。这意味着高房价可能会持续存在一段时间。

摩根士丹利指出，当前的房价上涨不同于15年前的房地产泡沫时期，这次上涨有供需缺口的坚实基础，严格的抵押贷款标准也预示着美国房价将继续攀升。疫情后的财政和货币正常化举措可能会减缓升值步伐。

高盛的分析师罗尼·沃克警告说，全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨，房价升值的部分将传导至通胀。预计美国房地产市场的供需失衡将在今明两年导致房价上涨速度超过2006年至2007年的房地产泡沫时期。这种情况引起了拜登的关注，白宫新闻秘书珍·普萨基表示，正在监测房价上涨情况，并对民众的住房负担能力表示担忧。他们认识到需要增加新的住房供应，特别是经济适用房。

面对这样的市场趋势，无论是本地居民还是海外投资者，都在密切关注着美国的房地产市场动态。这个市场充满了无限的可能性与机遇，也充满了挑战与风险。