物流地产发展模式全解析 一超多强格局已

物流地产行业：巨大缺口与调整中的增长

自上世纪80年代在美国兴起的物流地产概念，如今在全球范围内持续发展。它以满足物流企业的客户需求为核心，在合适的地点投资、建设现代仓储设施，为企业的业务发展提供支撑。这一领域主要包括各类物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等。

一、市场供需的巨大缺口

尽管我国物流地产行业近年来发展迅速，但仍然无法弥补与发达国家的巨大差距。据统计，截至2017年底，我国总仓储面积约为5.53亿平方米，人均仓储面积仅为0.4平方米，这一数字与日本相比相差达十倍之多。现有的物流仓储设施中，有高达70%是在上世纪90年代之前建设的。这一数据既揭示了现阶段我国物流仓储的严重缺口，也预示着物流地产行业巨大的市场前景。

二、投资增幅放缓

近年来，我国物流地产行业的投资增幅开始放缓。根据国家统计局的数据，2016年仓储业固定投资为6983.5亿元，同比增幅为5.5%，较之前年份的增幅大幅下降。这一变化主要是由于物流地产在规模化发展过程中存在的同质化情况，以及土地成本的不断上升。由于物流地产投资回收期长，专业化的招商、运营等挑战日益凸显。

三、政策的高度重视与支持

尽管我国物流地产行业尚未有明确的主管部门和完善的标准体系，但国家对其重视程度却非常高。近年来，出台了一系列支持物流地产发展的政策，旨在提升物流现代化水平，提高物流运营效率，助推专业化水准的物流地产企业发展。这些政策为物流地产的发展提供了强有力的支持。

四、竞争激烈的市场格局

经过多年的发展，物流地产行业形成了“一超多强”的市场格局。普洛斯以近七成的市场占有率遥遥领先，其运营仓储面积达到1750万平方米，傲视群雄。其他物流地产企业在250至万平方米的运营仓储面积区间中竞争，彼此间竞争激烈，尚未拉开明显差距。

五、新的发展机遇与挑战

面对土地成本上升、投资增幅放缓等挑战，物流地产行业正在寻求新的发展机遇。多个新的运营模式如金融物流、保税物流等正在崛起，新老企业在这片复杂的市场中竞相争艳。从空间分布来看，长三角地区的物流地产规模远超其他地区，其城市边缘或卫星城的地带因其交通便利、地价较低而成为物流园区的理想选址之地。

我国物流地产行业虽然面临一些挑战，但市场前景依然广阔。随着政策的持续支持和行业内部的不断创新，物流地产行业有望在未来实现更加持续、健康的发展。在多元化的企业梯队中，物流地产领域呈现出了繁荣景象。不仅有外资企业进军中国市场，传统房地产企业跨界发展，还有电商企业构建物流产业链，以及独立经营的物流地产企业。这些主体各自拥有独特的发展方式与竞争优势。

外资企业如安博与丰树，以其先进的仓储设施技术、管理水平及充足资金，在中国市场复制其成功的经验和模式，成为物流地产行业的领跑者。这些企业在本世纪初物流地产行业刚刚兴起时便占据了先机。

传统房地产企业如万科等，具有强大的拿地能力和丰富的土地储备。依托房地产的规模与资金优势，这些企业大量收购土地，兴建物流园区，并正在向外资企业学习先进的物流技术和管理经验。他们成为了外资企业的强大竞争对手。

电商企业如京东，拥有完整的上下游链条和源源不断的仓储需求。这些企业对整个物流行业有深刻的理解，对物流园区的区位和价格也非常敏感。他们为了满足自身的业务需求，积极构建物流产业链，发展物流地产。

还有一些独立经营的物流地产企业，如易商红木和环普等。这些企业在某一领域方向有着较强的创新能力，推出了一些新模式物流地产，如民熙的金融物流园、环普的产业物流园等。他们在竞争激烈的市场环境中开辟出了独特的道路。

在物流地产行业中，企业的发展路径往往因轻资产和重资产模式的不同而有所区别。普洛斯作为中国的现代产业园提供商和服务商，以其轻资产运营模式脱颖而出。普洛斯通过成立私募基金，将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。这种REITS模式使普洛斯将资金回笼的时间缩短至一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题。普洛斯还提供了全面的服务，包括现代化供应链、一公里运输、碎片化运输、大数据分析等物流服务，以及金融服务、设备、运输策略、信息技术系统等全方位的物流生态服务。这使得普洛斯在行业中占据了绝大部分市场份额。

物流地产行业中的企业各具特色，无论是外资企业、传统房企、电商企业还是独立经营的物流地产企业，都在不断寻求发展与创新。而普洛斯的轻资产运营模式和全面化服务，使其在行业中独树一帜，取得了显著的成绩。图普洛斯物流地产生态的繁荣源自其强大的客户基础与全面的服务范围。普洛斯以其庞大的规模和优质的服务，吸引了众多优质客户，包括欧莱雅、屈臣氏等零售业巨头，京东、亚马逊等电商巨头，以及百胜等快餐企业。传统物流服务企业如韵达、中通，以及制造业企业如大众、尼康、三星等也位列其中。

普洛斯的物流仓库平均租金为每天每平方米1.06元，出租率高达85%，显示出市场对普洛斯服务的高度认可。而承租面积排名前五的客户分别是百世快递、京东、德邦、唯品会和中国外运等企业巨头。这些优质客户的入驻为普洛斯带来了稳定的收益和持续的发展动力。

万科旗下的万纬物流以其密集的网络服务和精细化的管理策略赢得了市场的认可。虽然相较于普洛斯，万纬起步较晚，但背靠万科这棵参天大树，万纬具有其他从业者无法比拟的优势。近年来，万科不断在物流地产领域发力，每个月都会新增大量的物流地产项目，以惊人的速度扩张发展。其开发和收购的土地大部分来自公开土地市场，凭借雄厚的资金实力和熟练的拿地能力，万纬在全国范围内迅速布局。

万纬采用的重资产模式以及在全国范围内的密集网络布局，为其带来了规模效应。这种协同效应与万科的其他业务板块产生了良好的协同效应，为客户提供了更加完善的服务体验。万纬不仅提供基本的仓储服务，还致力于提供冷链物流、信息化服务等高端服务，甚至提供长租公寓和娱乐运动等设施，满足客户的长驻需求。这种全方位的服务体验使万纬吸引了众多客户，形成了完整的产业链。

相比之下，丰树集团的经营业务面更为广泛，涵盖了办公楼、零售、工业、住宅以及物流地产等多个领域。作为一家国际物流公司，丰树在中国内地、新加坡和香港等地均有业务布局。尽管丰树在中国的物流地产项目数量有限，但其投资经营的资产规模仍然庞大。

普洛斯、万纬和丰树等公司在物流地产领域各有优势，都在不断为客户提供优质的服务和丰富的体验。随着物流地产市场的不断发展，这些公司将继续发挥各自的优势，为客户提供更加全面、高效的物流服务。在物流地产领域，丰树的商业模式展现出了多元化的特点。其物流园主要依赖于两大投资平台——丰树产业私人有限公司与丰树物流信托，这两个平台共同构建了丰树的轻重资产模式。其中，重资产部分由丰树自主持有，而轻资产则交由信托基金进行管理。值得一提的是，丰树产业私人有限公司在丰树物流信托中占比44%，体现了其在集团中的重要地位。

随着经济发展步伐的加快，物流园区的形式也在不断创新，以适应市场需求的变化。金融物流园和保税物流园便是其中的两种典型模式。

金融物流园，是一种出现不到十年的新型物流模式。它不仅涉及物流企业和客户，还引入了金融机构，为物流行业带来了金融属性。在企业的生产和销售过程中，经常会出现资金与货物无法衔接的情况。企业为了继续生产，只能向金融机构进行质押贷款。这些货物在质押期间，由银行委托物流地产企业进行储存和运输。当客户企业完成销售并收回账款后，再赎回质押的货物，继续其生产销售流程。民生旗下的民熙物流便是金融物流的一个集中体现，其已经管理着多个金融物流项目。

保税物流园则是另一种新型物流园区，由地方组织筹建和申报，经海关验收和批准设立。作为境内关外的特殊区域，保税物流园对于引进外资和大型项目具有重要意义。它解决了跨境存储和运输的问题，通常位于海港或国际空港，并具有政策优势。进入园区的货物视同进出口，深加工结转货物只需报关进入中心即可享受退税。普洛斯、万纬和丰树等物流地产企业都在此领域有所布局。

物流地产行业的竞争仍然激烈，各大企业都在寻找自己的发展道路。万科在收购普洛斯后能否一统江湖，尚不得而知。但我们可以确定的是，物流地产行业将朝着科技化与高端化的方向发展，而物流地产项目也将成为我们日常生活中不可或缺的一部分。

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（作者观点指数研究院）