海外物流权威树典范 解析行业价值链

物流地产：工业地产的新焦点，电商引领需求增长

在当前的地产领域，物流地产已崭露头角，作为工业地产的重要组成部分，它正聚焦于核心的价值链条。物流地产的载体包括物流园区、仓库、配送中心以及分拨中心等，而其价值链的核心环节则在于土地的获取、运营以及资金的回流。

土地供应的规范性和一线城市的短缺现象引起了广泛关注。国家对于工业仓储用地的政策已经相当规范，土地的获取需要通过招拍挂的手段，并且对后续的开发也有明确的规定。这种背景下，一线城市的土地供应短缺导致了周边二线城市的土地溢出效应。

运营收入是物流地产的又一稳定收入来源。主要的运营收入来自于长期的租赁合同带来的租金收入，以及可能产生的管理费用。物流地产的金融属性也不可忽视。海外地产商擅长利用私募地产基金，通过提高杠杆来加速资金的回流。

随着电子商务的迅猛发展，电商行业对现代物流地产的需求也在持续增长。在美国，物流设施的整体供给是中国的18.5倍，人均供给更是高达中国的79倍。在中国，网购的渗透率远超美日，这一趋势使得电商成为现代物流地产需求的主要推动力。

从市场份额来看，外资企业在物流地产行业中仍占据主导地位，其中普洛斯以超过55%的市场占有率遥遥领先。内资民营企业在近两年展现出上升势头。根据戴德梁行的数据，截止2015年底，宇培与易商已在行业中占据重要位置。

在海外物流地产领域，企业多采用合资方式解决用地问题。大部分海外开发商利用私募地产基金来加速资金的周转。普洛斯在这一领域规模显著，其他参与者包括嘉民、安博、盖世理、丰树以及腾飞等。

物流地产作为工业地产的新焦点，正受到越来越多的关注。在电商的推动下，其需求持续增长。海外物流地产企业的发展模式也为我们提供了宝贵的经验，合资和私募地产基金等方式或将成为未来的发展趋势。随着物流地产市场的不断成熟，我们期待更多的内资民营企业能够崭露头角，共同推动行业的发展。