物流行业正处于风口浪尖，随着国家的重视和资本的追逐，展现出前所未有的活力。自2014年起，商务部通过仓储用地税收减半等政策，为物流行业的可持续发展提供支持。这一趋势吸引了普洛斯、阿里、万科等大型公司的目光，纷纷布局这一领域。
曾被视为物流红海的领域，如今迎来了它的“黄金时代”。统计数据显示，全国优质仓储物业的租金持续上涨，仓储物业率已超过写字楼、购物中心及住宅，成为物业市场的明星。预计未来15个季度，一线城市仓储物业租金还将继续攀升。这一趋势背后的推动力是旺盛的物流仓储需求，尤其是个人消费增长和电商的崛起。
在这一背景下，资本争相投入物流领域。早在2002年，美国物流地产巨头普洛斯就已进军中国，而本土物流地产运营商如宝湾、宇培等也积极投资布局。DTZ戴德梁行的报告指出，物流地产市场已形成“一超多强”的格局。随着国内电子商务的飞速发展，更多资本开始涌入物流行业，互联网产业和地产商都在此领域积极布局。
尤其是电商巨头如京东、苏宁和阿里巴巴，他们通过重资产布局物流仓储，并通过大数据实现仓配管理和物流智能化。阿里巴巴联合众多企业共同组建的“菜鸟网络”，正致力于构建一张能支撑日均300亿网络零售额的智能骨干网络，旨在实现24小时内全国任何地区的送货必达目标。为了实现这一愿景，菜鸟网络在物流地产中的和布局不断加速。
万科作为地产界的领军企业，虽然进军物流领域不算早，但借助新一届着力城市群规划带来的机遇，以及移动互联网消费的推动，迅速建立全国性物流网络。万科不仅与地方签约多个物流项目，还尝试通过引入美国黑石集团等全球房地产领域的专业股东，借力对方的物业收购和资产管理能力。
物流地产属于重资产运营，培育期长、回报稳定但周期长。如何做到轻资产运营成为行业的重要课题。美国普洛斯的成功模式为我们提供了借鉴。普洛斯的收益主要来自于三大业务部门，其中地产基金管理部门的收入在主营业务中占据重要地位。通过组织投资者募集资金、收购地产并设立基金，普洛斯作为基金经理管理基金及旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。
物流行业正迎来历史性的发展机遇，但也面临着资金、管理等多方面的挑战。如何在这个行业中做到既有的发展又能保持轻资产运营，将是所有物流地产企业需要考虑的问题。随着更多资本的进入和技术的不断创新，物流行业的未来将更加广阔和充满挑战。在万科成功引入黑石基金作为战略投资者后，一个新的篇章正在悄然翻开。万科有望走向一种全新的轻资产模式，这种被称之为“普洛斯式”的转变正逐步成形。黑石基金将以收购万科开发的物流项目的方式，进行基金化的高效运作。在这一模式下，万科将保留项目的长期运营权，既收取管理费用，又能享受基金分红带来的丰厚回报，这实质上就是万科所称的“小股操盘”模式。
对此，行业专家DTZ戴德梁行的董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊先生表达了深入见解。他指出，对于物流市场的新参与者来说，考验其市场竞争能力的两大核心问题是的掌握和获取土地的能力，尤其是拿地能力的重要性不言而喻。在苏先生看来，物流地产运营商在与地方洽谈拿地时，若能与其他企业联手形成一个联合体，以当地重要项目的物流服务配套商的身份出现，将大大提升拿地的成功率。这些联合企业不仅可以在当地投资具有经济带动效应的重大项目，为地方创造可观的税收收入，同时也能充分利用物流地产运营商的专业服务。
而在CRIC研究中心的专家看来，大型地产商在此方面拥有得天独厚的优势。物流地产作为工业地产的一种形态，其土地供应主要通过协议出让的方式。企业能否获得优质的物流地块，很大程度上取决于地方对企业的认可程度。以万科为例，其相较于一般中小房企的优势明显，更受地方的青睐。在布局物流业务时，万科可加速建设服务于自身的分拨中心、集配中心和配送公司，这些基础设施不仅能反哺其原有的住宅建造、社区服务和商业运营等主营业务，还能为其未来的“互联网+”新兴商业模式打下坚实的基础。一旦万科建立起全国化的物流基地网络，其在创新商业模式方面的结合点将更多，成功的机率也将大大提高。在这种背景下，万科的轻资产模式转型之路无疑更加令人期待。