超10万亿资金待唤醒 公积金改革将迎大动作

我国住房公积金制度历经三十余载风雨，如今正面临新的挑战与机遇。这项制度曾是助力城镇家庭购房的得力助手，但随着社会的发展和住房形势的变化，新的问题逐渐浮现。逾10万亿元的资金尚未得到充分激活，无法充分流向保障房、租赁住房等新领域。属地化管理难以适应人口自由流动的需求，以及灵活就业人员等群体的覆盖面问题也日益凸显。针对这些问题，政策改革信号频繁释放，深化住房公积金制度改革已刻不容缓。

最近召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都强调了公积金改革的重要性。公积金制度在完成其推动市场化转型的历史使命后，需要与时俱进地演变为一套与现代房地产发展相匹配的、高效、公平、可持续的现代住房金融体系。公积金的应用领域将更为广泛，不仅限于购房，还将覆盖租赁、旧改、换房的全生命周期需求，成为居民住房消费的核心支撑工具。这将使刚需群体能够降低购房成本，租客缓解现金流压力，老旧小区居民改善居住品质。房地产市场的“租购并举、增量优化、存量提效”的格局将加速形成。

我国住房公积金制度起源于上世纪90年代初，当时城镇住房短缺问题严重，“三代人挤一间房”的现象屡见不鲜。公积金制度的诞生，正是在这样的背景下应运而生。从上海率先推行公积金开始，这一制度逐渐在全国范围内推广，并受到广大民众的支持与认可。公积金制度正式进入了规范化和法治化时代，《住房公积金管理条例》的出台，对公积金的缴存、提取和贷款等方面进行了明确和规范。

经过多年的发展，我国住房公积金制度在助力城镇职工家庭购房方面发挥了重要作用。周滔教授表示，公积金通过强制储蓄和低息贷款，助力城镇职工家庭购房，支撑了住房商品化改革的平稳过渡。尤其在上世纪90年代至本世纪初，公积金贷款与商业贷款的利差明显，切实降低了中低收入群体的购房门槛。这一制度在一定程度上实现了住房资金的归集与互助，具有中国特色的住房金融初步形态。

目前，全国有实缴公积金的人数超过1.76亿人，占到了全国总人口的近1/8。截至2024年末，住房公积金累计提取总额超过了21万亿元，主要用于租房、老旧小区改造、购房和偿还房贷本息等。个人住房贷款是公积金支持居民购房的主要方式之一，累计发放的个人住房贷款笔数超过4999万笔。这些数据充分说明了公积金在支持居民住房消费方面的重要作用。

公积金账户中仍有大量资金尚未得到有效利用。《全国住房公积金年度报告》显示，截至2024年末，缴存余额达到了约10.9万亿元。尽管资金规模庞大，但实际使用情况并不理想。这其中既有《住房公积金管理条例》规定的限制原因——公积金属于职工个人所有，个人需满足特定条件方可提取和使用公积金；也与当前房地产市场形势和居民需求变化有关。随着住房供给量的增加和居民购房支付能力的不足问题逐渐显现，公积金的使用方式和政策支持需要进一步调整和优化以适应新的市场需求。同时需要创新使用方式以适应租赁市场的发展需求以及老旧小区改造等新的市场需求。改革的方向应更加多元化和灵活化以满足不同群体的需求推动住房公积金制度更加公平、可持续地发展以满足广大民众对于优质居住环境的期待和需求。关于公积金制度与房地产市场发展的纠葛与破局思考

近年来，关于住房公积金使用的热议不绝于耳。在实际运行中，公积金遭遇“存而不用”的尴尬，个人使用公积金受限的问题愈发凸显。特别是在一线城市，公积金贷款额度相对有限，而三四线城市则面临购房需求低迷的问题，资金实际使用受限。

公积金的核心功能在于支持购房，但区域差异和商贷利率下降等因素逐渐削弱了其优势。张波分析指出，公积金与商贷的利息差正在缩小，当商贷利率持续下调并接近公积金贷款利率时，购房者更倾向于选择商业贷款。这背后反映出公积金制度在应对市场变化时面临的挑战。

不仅如此，公积金制度在旧有房地产开发模式下发挥了重要作用，助推了住房商品化。但随着房地产发展模式的转变，公积金制度的设计本质与市场单轨下的购房消费之间的矛盾愈发突出。周滔深入剖析了公积金制度运行中的三大矛盾点：新模式下的住房需求与公积金传统使用方向的矛盾、属地化管理对跨区域住房消费的阻碍、以及公积金覆盖率不足对新市民、青年人住房问题的制约。

改革破局已然迫在眉睫。随着中央对住房公积金制度改革的重视，深化机制与体制改革成为关键。短期看，应推动机制灵活化，逐步将强制性缴存扩展为激励与强制结合，实质性拓宽提取使用范围，建立与地方房价、收入水平挂钩的差异化贷款额度体系。周滔提出改革最终应触及法律地位和治理结构，借鉴国际经验，将公积金整合进多层次住房保障与金融体系中，成为国家住房政策的核心金融工具之一。

各地也在积极公积金优化调整工作。提高公积金贷款额度、调整贷款套数认定、优化“商转公”、扩宽提取公积金使用范围等是主要方向。以绵阳为例，提高公积金最高贷款额度并针对不同人才进行倾斜；常州则针对购买高品质住宅的住房公积金贷款额度给予额外增加。这些措施旨在更好地发挥公积金在支持购房中的作用。

未来，随着改革的深入和市场的变化，公积金制度将更加灵活、多样和包容。从机制与体制两端协同推进改革，将更好地满足新市民和青年人的住房需求，助力解决房地产市场的新周期问题。这是一个复杂而深远的变革过程，需要我们共同努力和。张波指出，公积金贷款政策的优化是各地房地产市场调控的重要策略之一，特别是在房地产市场的下行阶段，公积金政策调整的频次更是增加。这一调整的主要方向在于贷款端优化，其目的在于通过提高贷款额度，直接降低刚需购房者的首付门槛和利息成本，从而激活合理的购房需求。

相较于以往的公积金贷款政策，现在的调整更为精细。各地根据实际需求，针对性地增加了对多子女购房家庭、换房家庭、高品质住宅购买者以及现房购买者的公积金贷款支持。这种针对性的支持，无疑为不同需求的购房者提供了更大的便利。

不仅如此，2025年，多地还积极拓宽公积金的使用范围。公积金不再仅仅局限于购房用途，而是更多地参与到居民生活的各个方面。随州地区支持提取公积金用于适老化、适儿化改造，安阳则可以提取公积金支付住房维修资金和契税。天津、深圳、广州等城市更是支持提取公积金支付首付。

到了2026年，这种创新实践仍在继续。比如马鞍山近期出台的新政策，进一步扩大了公积金的提取范围，支持购买车位、住房装修、缴纳物业费等一系列新用途，甚至还有针对临退休人员的预提取政策。

对于未来，张波认为，公积金的使用范围仍需进一步扩大。例如，针对城市老旧小区改造，公积金可以扩展到加装电梯、外墙保温等改造项目。对于大量存在的换房需求，也可以推行卖旧买新公积金贷款的“无缝衔接”。

在公积金制度的深化改革中，有两个关键问题备受关注。第一个问题是关于公积金的属地化管理以及未来的跨区域互认互贷问题。目前，部分地区已经在扩大互认互贷范围上进行了，但要实现更大范围的跨区域互认互贷乃至全国统筹，仍面临地方利益壁垒、管理标准不一及风险分担机制缺失等难点。

对于如何解决这个问题，张波认为需要建立起以需求为导向的资金调配机制，推动公积金更大范围的统筹试点。周滔则提出了更系统的建议，包括实现全国信息联网与征信互认，建立有限度的跨区域资金调剂池与风险补偿机制等。他认为，全国统筹不应是简单的资金大锅饭，而应构建全国统一的住房政策性金融信贷市场。这需要中央的强力推动以及合理的过渡期和利益补偿安排。

第二个问题是关于公积金贷款利率与商贷利率之间的利率差变小的问题。在房价较高的城市，公积金的贷款额度有限。周滔认为，应该维持一个有意义的政策性利差，并推动利率差异化、动态化定价。对于贷款额度的问题，周滔建议结构性、精准化的扩大公积金贷款额度，与城市的房价和住房类型绑定。同时强化缴存激励，体现长缴多贷、多缴多贷的公平与激励。

公积金未来的改革应侧重于机制灵活化、支持精准化、服务一体化，使其成为住房消费市场上不可或缺的压舱石。单纯讨论降息或提额并无太大意义，必须将其置于整个住房金融系统的重构中进行考量。公积金的核心竞争力在于其稳定的资金成本、精准的政策导向和普惠的覆盖范围，而非与商业银行进行简单的价格竞争。