新房千人摇、认购触发积分、二手房惜售、加价抢房，这些一度被认为已经远去的关键词，正重新回到上海楼市。在经历了漫长的以价换量之后，市场的主导权正在悄悄易手，而买房人最关心的那个词，捡漏，似乎越来越难了。
中秋小长假前后，每日经济新闻记者走访上海二手房市场时发现，不少居民区附近的路边摆出了中介公司的揽客广告牌，不时有周边居民驻足咨询，热情明显回升。
21世纪不动产上海延吉中路店店长韩新志在接受采访时表示，最近二手房价格整体微涨，但板块之间的分化比较大，虽然有些区域仍在补跌，但几乎已经见不到捡漏房源流出了。
新房频现日光，房企开始收回折扣
据上海中原地产数据，9月份仅首周因供应回落导致成交环比减少，随后3周新房成交面积环比分别上涨20.54%、19.40%和3.13%。
进入9月，上海楼市回暖的信号变得十分明确：房企陆续收回折扣、上调房源价格，甚至不少新盘在首开日光之后，加推仍然一房难求。
中秋节当天，位于上海嘉定的金茂满嘉二批次加推房源出现日光。据项目方面介绍，此次加推认购率达到361%，并且认购一小时即触发积分，入围分高达66.15分。
小长假后的首个工作日，青浦徐泾的绿城悦海棠官宣二批次加推当日售罄。
当然，红盘热销的另一面，是板块内、板块间以及不同产品之间分化的持续。不过从整体看，上海新房的销售数据仍大幅超越2025年的金九。
安居客上海统计数据显示，截至9月26日，9月新房已累计销售9717套，同比上涨22%。上海中原地产认为，今年前8个月上海楼市已率先完成市场筑底，行情韧性凸显，当前新房、二手房房价走势领跑全国，反弹趋势明确。短期来看，新房成交量将保持平稳震荡运行；长期随着供应收紧、需求稳步释放，楼市或将持续走出一轮量稳价涨的行情。
有人连夜敲门，加价抢购老破小
二手房市场的温度变化，在一线中介的感受里最为直接。
韩新志透露，从年初到现在，老破小价格上涨了5%到8%。不同板块和房屋类型存在分化，一些房龄20年左右的二手商品房，恰好属于市场上的稀缺户型，房东对市场的试探也更为明显。
他举了一个例子：附近一套房源，房东的心理价位是670万元，发现几组客户都愿意出到这个价格后，便试探性地涨到680万元，最后也卖掉了。
更极端的情况出现在低价老破小身上。韩新志告诉记者，在隆昌路海州路一个上世纪70年代建造的小区，一套30多平方米的房源挂牌价230万元。有中介连夜敲门要求加价购买，随后房东遭遇了电话轰炸：有人出230万元，另一方加到233万元，最终以235万元成交。
记者在实地走访中注意到，这一小区紧邻高端住宅缦云上海1期，与美团、哔哩哔哩等大厂总部仅相隔一条杨树浦路。记者在租赁平台上看到，该小区52平方米的出租房源，挂牌租金为5000元一个月。地段与租金，恰恰是支撑这套老房子被抢的逻辑。
不过韩新志也提醒，同区域内一些超大面积、建成于2000年之前的商品房或塔楼，则继续面临降价销售却无人问津的局面。热度并没有均匀地洒向每一个角落。
从以价换量到价涨量缩
对于近期的市场，韩新志向记者强调了一个关键区分：价格归价格走势，成交归成交走势。
他说，当库存积累到一定程度，比如18万套到20万套，而价格基本见底的时候，才是成交量最旺的时候。这时候各种地段、面积、价位的房源都极大丰富，客户挑选余地大。而现在，市场非常接近2026年年初的状态，量升、价稳。
在他看来，目前买房人能够还价的幅度变小，挂牌价格会变高一点，再往后就是笋盘变少，价格不知不觉上涨。买房人经历过前一阶段的价格低谷，不愿意接受涨价；而房东也不再接受砍价。这时候双方都需要一个消化的过程，也就是价格微涨、成交量微缩。
这一判断在机构层面得到了呼应。中信建投房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲日前在2026中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十六届房地产品牌发展高峰论坛上表示，和其他一线城市以及杭州、成都等热点城市相比，上海二手房价格上涨非常稳健。
竺劲认为，2024年四季度到2025年二季度是二手房房价企稳的过程，2026年以后上海比较明显地进入止跌回稳阶段。从目前的量价层面看，一线城市实际上已经出现了上涨。聚焦上海，首先是量价同步向上；其次从月度销供比看，新房、二手房都在明显去库存；此外200万元以下的交易占比逐月缓慢下降，其他价位的房屋成交量环比上升，量价配合比较健康。更重要的是，2026年以来上海房屋租金也出现了上升，未来将对房价产生明显支撑。
至于接下来的金九银十，韩新志的判断则相对冷静。他认为金九二手房成交规模未必会超越七八月份，甚至十月份在长假的干扰下还会减少，原因就在于当下正处在双方消化市场变化的过程中。根据他的经验，这一过程通常需要1到2个月。
换句话说，上海楼市已经走过了靠降价换成交量的阶段，正在进入一个买卖双方重新博弈、互相试探的新平衡。对买房人而言，那个可以慢慢挑、狠狠砍价的窗口，正在缓缓关上。