楼市“去库存”行至中场，城市间的分化图景正变得愈发清晰。最新数据显示，截至今年上半年末，重点监测的30个城市新建商品住宅狭义库存去化周期为23.9个月。表面看整体压力犹存，但内核却是冰火两重天：杭州、合肥的去化周期已不足一年，长沙、宁波、成都、长春、上海、天津也均在20个月以内，新房库存正率先回归合理区间。
所谓狭义库存，指的是已批准预售但尚未售出的商品住宅面积。若去化周期低于6个月，业内通常视为库存紧张；超过18个月则为供过于求；而6至12个月往往被认为是市场健康的标志。目前，不同能级城市的步调极不一致。若按近半年流速计算，杭州、合肥、上海、天津的去化周期还将进一步缩短，显示出这些城市近期市场热度较高，去化动能强劲。
以合肥为例，这座城市上半年深陷“低库存”舆论中心。克而瑞数据显示，按近6个月流速计算，合肥去化周期已收窄至10.6个月。但这并非完全是需求井喷所致，更多是供给端“主动刹车”的结果。数据显示，合肥居住用地供应已连续四年下调，2026年计划供应仅200公顷，较2022年峰值骤降72.7%。与此同时，商品住宅供应面积也从2021年的近500万平方米降至192.7万平方米。克而瑞分析指出，这种“低库存”更多反映的是供给收缩，不宜简单解读为市场全面供不应求。事实上，合肥内部也冷热不均，经开区去化顺畅，而蜀山区、滨湖区的库存压力依然存在。
杭州则呈现出另一种逻辑。中指研究院曹晶晶分析，杭州新房出清周期为8.8个月，得益于数字经济与人工智能产业带来的人口红利，住房需求有坚实支撑。同时，当地“好房子”建设推进较快，产品迭代激发了结构性购买热情。但她也提醒，目前的低周期更多反映的是核心区域优质项目的偏紧，而非全市库存的全面出清。一旦后续土地供应断层，有效供给不足，成交量可能回落，去化周期指标或将反弹。
从全国大盘看，“去库存”确实已初见成效。国家统计局数据显示，2026年5月末，全国商品房待售面积同比下降0.4%，结束了自2021年7月以来的持续增长态势。这背后，是新开工面积连续四年多低于销售面积，地方政府通过减少土地出让、推进城市更新与收储等方式，从源头上给市场“减负”。
然而，当前的去库存，很大程度上是依靠“控供给”实现的被动去化，而非销售端的主动爆发。真正的挑战依然严峻：克而瑞数据显示，50个典型城市中，三四线城市去化周期高达31.6个月，远超一二线城市。即便是在天津这样的重点城市，1038万平方米的库存中，有近590万平方米属于“惰性库存”——即月均去化不足1000平方米或近半年零成交的项目。这些多为早年大盘、出险房企楼盘或产品力落后的“老库存”，严重拖累了整体去化效率。
业内共识在于，单纯依赖供给缩量并非长久之计。易居研究院指出，目前一二手房市场联动不畅，二手房的热度未能有效传导至新房。曹晶晶建议，未来仍需供需两端协同发力：在供给端，需合理把控土地出让节奏，加快盘活存量土地和商品房；在需求端，则应持续优化信贷环境，打通置换链条，真正释放居民的改善性需求，才能让去库存从“被动等待”走向“主动消化”。