实探上海楼市-看房客多到站不下

一、核心区域房产火爆现象

在五一黄金周期间，上海房地产市场迎来一波看房热潮。闵行区安高申陇院售楼处因客户数量过多，甚至出现两家拼单讲解的情况。杨浦滨江保利外滩序项目也因其火爆程度提前实施限流措施，并临时加推了60套房源以满足市场需求。部分热门楼盘更是出现了凌晨排队的盛况，置业顾问的接待量远超负荷。

顶豪市场也呈现出逆势热销的态势。如上海壹号院的认购率高达267%，绿城·潮鸣东方首次开售即售罄，陆家嘴太古源·源邸二期的去化率也达到了惊人的97%。这表明高净值人群越来越将豪宅视为一种“资产护城河”，视为投资保值的重要手段。

二、市场分化与隐忧

市场并非全面繁荣，冷热不均的现象愈发严重。例如，内环核心区如徐汇滨江的次新房均价环比上涨4.8%，而金山、崇明等远郊板块的挂牌价则同比下跌超过9%，部分老旧房源甚至降价10%-15%。全市二手房库存已突破18万套，创历史新高，市场压力可见一斑。

虽然沪九条、沪七条等新政策曾在一段时间内推动成交量冲高，但在近期，市场已经出现疲态。例如，2025年5月的二手房日均成交量降至690套，逼近2万套/月的市场底线。虹口北外滩地块楼面价的创新高与远郊地块的低迷形成了鲜明对比，这也反映出市场的不稳定性和分化趋势。

三、现场观察与细节

在杨浦滨江的某个热门项目现场，看房客对周边的交通、生活设施如数家珍，这表明买家的决策越来越趋于理性。开发商也采取了一系列应对措施，如加推房源、临时限流等以应对突发的客流。部分项目被质疑存在雇佣人员制造虚假繁荣的营销手段。

当前市场热度主要集中在稀缺地段和优质项目上。对于购房者而言，配套兑现度和产业支撑力是关注的焦点。对于非核心区域的库存压力，购房者需保持警惕。总体而言，市场呈现出复杂多变的态势，购房者需要更加审慎地做出决策。