电商搅热基建市场 物流地产风生水起

物流地产的兴起与发展：行业繁荣与前景展望

随着电商、食品、医药冷链等领域的持续繁荣，物流地产作为物流产业与房地产的交叉领域，近年来在中国得到了飞速发展。各方势力纷纷逐鹿物流地产市场，其中苏宁云商和顺丰集团的动态，更是引起了行业的广泛关注。

苏宁云商近日发布公告，其全资子公司江苏苏宁物流有限公司与深创投不动产基金管理(深圳)有限公司拟联合发起设立目标总规模为300亿元的物流地产基金，该基金首期目标募集资金规模达50亿元，主要用于收购和市场化投资开发高标准仓储物流设施。这一动作不仅显示了苏宁物流对物流地产市场的重视，也反映了国内仓储基础设施的普遍滞后与高标准仓储供给不足的矛盾已经成为物流业发展的短板。

与此顺丰集团也与综合房地产集团嘉民签署了新的战略合作协议，共同合作开发建设物流仓储设施，反映出顺丰集团对物流地产领域的布局。电商行业的快速发展，尤其是京东、阿里等龙头电商在物流地产领域的跑马圈地，进一步推动了物流地产市场的繁荣。电商配送需求的激增正是优质物流设施市场的关键推动因素之一。

事实上，物流地产的兴起不仅仅是一个简单的市场现象。我国虽然拥有庞大的物流设施面积，但现代化物流设施仍然不足，人均仓储面积远低于发达国家水平。随着经济的发展和产业结构的调整升级，对高标仓储设施的需求势必加大。电商、食品、医药冷链等行业的兴起，对细分和专业化的物流地产需求也日益旺盛，对物流地产行业提出了更高的要求。优质的物流地产作为硬资产，已成为物流企业持续进化的必备要素。

近年来，无论是传统地产商还是物流企业，纷纷涉足物流地产领域。菜鸟网络、京东等企业在物流地产领域的布局也反映了这一趋势。这些企业的投资不仅有助于提升物流效率和服务质量，也进一步推动了物流地产市场的繁荣和发展。随着供应链在经济发展中的地位日益凸显，物流地产作为供应链的重要环节，其地位也随之提升。

面对强劲的市场需求和巨大的供应缺口，物流地产行业的发展前景一片光明。未来，随着技术的进步和市场的成熟，物流地产行业将迎来更多的发展机遇和挑战。对于物流企业而言，如何在这个市场中找到自身的定位和发展方向，将成为决定其未来能否持续发展的关键。

物流地产市场的兴起和发展，不仅反映了我国物流业和房地产行业的发展趋势，也展现了我国经济发展的活力和潜力。随着电商、食品、医药冷链等行业的持续繁荣，物流地产行业将迎来更加广阔的发展空间和机遇。国际房地产顾问戴德梁行的报告预测，到2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业领域对高标准仓库的需求将达到惊人的1.4亿至2.1亿平方米。届时供应量可能仅有5600万至6600万平方米，供应缺口超过一亿平方米。无疑，中国物流地产市场在未来一段时间内将面临供不应求的局面。

这一前景引起了行业内外的广泛关注。今年7月，以万科集团为首的中国财团以116亿美元的价格收购了新加坡上市公司普洛斯，这一举动震惊了整个物流地产界。万科因此占得21.4%的股权，成为普洛斯的大股东，并迅速坐稳国内物流地产巨头的宝座。

万科集团布局物流地产的决策，是其多元化战略中的关键一步。过去几年，万科在物流地产领域取得了显著的成绩。2016年，万科获得了18个物流地产项目，总建筑面积约147万平方米。紧接着的2017年，又完成了150万平方米的物流地产项目。目前，普洛斯和万科在全球拥有超过500个现代化物流园区，面积近6000万平方米。

在房地产企业眼中，物流地产本质上也是一种商业地产，具有投资规模大、经营内容多、经营管理要求高等特点。在我国城镇化尚未完成、内需消费高速增长的背景下，城市物流需求将持续增长，为物流地产的发展提供了广阔的空间。

另一方面，近年来房地产调控政策的严厉以及地价的高位难降，已经极大压缩了住宅开发的利润。相反，物流地产却因为新型城镇化的推进、第三方物流和电商企业的持续活跃而保持利润增长。世邦魏理仕的报告指出，2017年物流地产租金增长幅度已经高于住宅和普通商业地产。

高标仓储也迎来了发展契机。作为物流地产的关键组成部分，仓储服务是零售电商行业的重要竞争壁垒。在发展智慧物流的大背景下，物流地产商需要让仓储园区变得智能化，以满足日益增长的物流需求。我国制造业向高端制造业的迈进将进一步推动对高端仓储的需求。

当前中国的高标仓储发展仍面临一些问题。虽然仓储设施正在向标准化发展，但智能化的普及尚未实现。许多物流园区只能提供简单的仓储功能用地，未能充分利用现代技术来提升效率。物流地产的开发和产业发展仍有巨大潜力可挖。

物流地产不同于一般的产业或科创园区，其核心客户需求和网络化布局的内在需求驱动力较强。运营管理能力比开发能力更为关键，甚至决定物流开发商的发展规模及整体收益。随着经济的发展和人工智能技术的进步，物流地产的运作模式正逐步走向信息化、智能化、透明化。

现代仓储面临的不仅仅是物品复杂、性能各异的问题，还需要进行存储、分拣及移动等一系列复杂流程。以仓储为核心的智能物流中心正通过打造智能化信息管理中心，实现智能化存储、分拣及移动。借助立体传输工具提升空间使用效率，提高物流配送效率。

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